Qué rentabilidad da invertir en trasteros
Invertir en trasteros consiste en comprar un trastero, o una pequeña superficie de almacenaje, para alquilarlo por meses a quien necesita espacio extra. En España, la rentabilidad bruta que se suele citar ronda el 5 %-8 % anual, aunque la neta, una vez descontados gastos, vacíos e impuestos, suele quedarse uno o dos puntos por debajo. Es una inversión de entrada baja y gestión ligera, pero con una liquidez pobre y una dependencia total de la zona donde compres.
En esta guía repasamos cuánto cuesta un trastero, cómo se calcula su rentabilidad real con un ejemplo numérico, qué impuestos aplican, qué riesgos conviene mirar de frente y qué alternativas existen. Es contenido informativo y no un consejo personalizado: cada caso depende de tu capital, tu ciudad y tu situación fiscal.
Por qué los trasteros atraen a pequeños inversores
El primer atractivo es el precio de entrada. Mientras una vivienda exige cientos de miles de euros y una hipoteca, un trastero pequeño puede costar entre 5.000 y 20.000 euros según ciudad y tamaño, una cantidad que muchos ahorradores pueden pagar al contado y sin endeudarse. Eso reduce el riesgo financiero de partida, que es justo lo que no ocurre cuando se compra un piso apalancado.
El segundo es la gestión. Un trastero no tiene cocina que reformar, ni electrodomésticos que se rompen, ni inquilinos que conviven con el inmueble a diario. Además, quien guarda sus cosas en un trastero tiende a quedarse meses o años, de modo que la rotación suele ser menor que en el alquiler de vivienda. Y la demanda tiene motores estructurales: pisos cada vez más pequeños en las grandes ciudades, mudanzas, reformas, estudiantes y autónomos con material que no cabe en casa.
Es la misma lógica de activos aburridos y recurrentes que explicamos en nuestra guía sobre cómo construir ingresos pasivos reales: poco glamour, demanda estable y ningún atajo.
Cuánto cuesta un trastero y qué gastos añade la compra
El precio por metro cuadrado de un trastero suele ser bastante más alto que el de una vivienda, porque es un producto pequeño y de alta demanda relativa. Una referencia orientativa: entre 1.000 y 2.500 euros por metro cuadrado en ciudades medias, con cifras muy superiores en zonas céntricas de Madrid o Barcelona. Para contextualizar el mercado inmobiliario general conviene consultar fuentes oficiales como el Instituto Nacional de Estadística (INE), que publica el Índice de Precios de Vivienda, o las estadísticas del Banco de España sobre el sector.
A la cifra de compra hay que sumarle los gastos de la operación, que sobre un importe pequeño pesan proporcionalmente más:
- ITP o IVA: si compras de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales varía según la comunidad autónoma, normalmente entre el 6 % y el 10 %. Si compras a promotor, se aplica IVA, que en trasteros no vinculados a vivienda suele ser del 21 %.
- Notaría y registro: varios cientos de euros que, sobre 9.000 euros, ya suponen un porcentaje relevante.
- Gestoría: opcional, pero habitual si no quieres encargarte de los trámites.
Como regla prudente, cuenta con añadir entre un 8 % y un 12 % al precio de compra. Ese sobrecoste alarga el tiempo que tarda la inversión en empezar a ser rentable de verdad.
Rentabilidad real de un trastero: un ejemplo con números
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre el precio de compra. La neta resta todo lo que cuesta mantener el activo y los periodos sin inquilino. Veámoslo con un caso ilustrativo, con cifras inventadas pero realistas:
De la rentabilidad bruta a la neta
Imagina un trastero de 6 metros cuadrados comprado por 9.000 euros y alquilado a 60 euros al mes, es decir, 720 euros al año. La rentabilidad bruta es del 8 % (720 ÷ 9.000). Ahora réstale 120 euros de cuota de comunidad, 60 euros de IBI y un mes de vacío, otros 60 euros: son 240 euros de gastos, así que quedan 480 euros al año. La rentabilidad neta antes de impuestos es del 5,3 % (480 ÷ 9.000).
El efecto de los gastos de compra
Si además incluyes un 10 % de gastos de compra (900 euros), la inversión real asciende a 9.900 euros y la rentabilidad neta baja al 4,8 % (480 ÷ 9.900). Sigue siendo una cifra razonable para un activo tangible, pero está lejos del titular que promete dobles dígitos. Haz siempre este cálculo con precios de alquiler reales de tu zona y no con los que anuncia el vendedor.
Fiscalidad del alquiler de trasteros: IVA e IRPF
Es la letra pequeña que más sorprende. El alquiler de un trastero que no se arrienda junto con una vivienda al mismo inquilino se considera, en general, un arrendamiento de local sujeto a IVA del 21 %. Eso implica emitir factura, repercutir el impuesto y presentar las declaraciones trimestrales correspondientes. En el ejemplo anterior, el inquilino pagaría 72,60 euros al mes (60 más 12,60 de IVA), pero esos 12,60 euros no son ingreso tuyo: los ingresas a Hacienda.
Además, las rentas cuentan en tu IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, sin la reducción que sí puede aplicarse al alquiler de vivienda habitual. Puedes deducir gastos como comunidad, IBI, seguro o intereses, pero no hay un trato fiscal especial. Las normas cambian y dependen de cada caso, así que antes de comprar conviene consultar con un asesor fiscal; esta guía es informativa y no sustituye ese consejo profesional.
Riesgos y desventajas de invertir en trasteros
Una inversión pequeña no es una inversión sin riesgo. Estos son los puntos débiles más habituales:
- Liquidez baja: vender un trastero puede llevar meses, y en zonas con poca demanda, bastante más. No es dinero al que acudir ante un imprevisto.
- Dependencia de la ubicación: un trastero en un edificio con trasteros de sobra o en un barrio con mucho espacio por vivienda puede quedarse vacío mucho tiempo.
- Competencia profesional: los centros de self storage ofrecen contratos flexibles, seguridad y alquiler por días, lo que presiona los precios del particular.
- Concentración: poner 9.000 o 15.000 euros en un único activo físico contradice el principio básico de diversificación.
- Humedades y deterioro: un trastero húmedo o con filtraciones se alquila peor y puede generar reclamaciones por daños a los objetos almacenados.
- Impagos y trámites: aunque la cuantía sea pequeña, recuperar un trastero ocupado por un inquilino que no paga exige tiempo y gestiones.
Cómo elegir un buen trastero para alquilar
Si después de los números sigues interesado, estos criterios suelen separar un trastero que se alquila solo de otro que acumula meses vacío:
- Zona con viviendas pequeñas y sin trastero: barrios densos, edificios antiguos o promociones de pisos compactos donde la demanda de espacio extra es real.
- Acceso cómodo: planta baja o sótano con ascensor o rampa, puerta ancha y sin escaleras estrechas.
- Estado y seguridad: sin humedades, con buena ventilación, iluminación y cierre robusto.
- Gastos de comunidad contenidos: una cuota alta puede hundir la rentabilidad de un trastero barato.
- Precio contrastado: mira cuánto se pide y cuánto se alquila de verdad en trasteros comparables del mismo edificio o calle.
Si ya eres propietario o te planteas comprar, pequeños gastos mejoran el producto y la facilidad de alquiler: un candado de alta seguridad y un absorbe humedad cuestan pocos euros y reducen los dos problemas más típicos de este tipo de espacio.
Trastero, plaza de garaje o vivienda: cómo se comparan
Trasteros y garajes comparten lógica: poca inversión, poco mantenimiento y gran dependencia de la ubicación. Si quieres ver cómo cambian los números con el aparcamiento, tenemos una guía específica sobre invertir en plazas de garaje. Y si tu referencia es el ladrillo tradicional, en comprar vivienda para alquilar verás el mismo esquema de gastos e impuestos, pero con importes mucho mayores y apalancamiento hipotecario.
Para afinar el análisis ayuda formarse un poco: cualquier buen manual de inversión inmobiliaria dedica capítulos a calcular rentabilidades netas y valorar ubicaciones, y esa metodología sirve igual para un trastero de 9.000 euros que para un piso de 300.000.
Alternativas si no quieres un activo físico
Si lo que te interesa es la exposición al inmobiliario sin escrituras, comunidades de propietarios ni inquilinos, existen vías con liquidez diaria y desde importes muy pequeños. Puedes invertir en SOCIMI o en REITs desde España, aunque con sus propios riesgos de mercado y una fiscalidad distinta. La decisión depende de tu capital, tu horizonte y tu tolerancia a la iliquidez.
En resumen, un trastero bien comprado puede ser un generador de rentas modesto, estable y fácil de entender; mal comprado, es dinero inmovilizado en un activo que nadie quiere alquilar. La diferencia está en los números que hagas antes de firmar y en no confiar en rentabilidades de titular. Ninguna rentabilidad está garantizada, y las cifras de este artículo son ilustrativas.
