Invertir en inmobiliario es el objetivo de muchos ahorradores españoles, pero la barrera de entrada (precio de compra, hipoteca, gestión de inquilinos, falta de liquidez) lo deja fuera del alcance de la mayoría. Los REITs (Real Estate Investment Trusts) permiten entrar en inmobiliario de forma diversificada y líquida desde importes pequeños, cobrando dividendos periódicos que salen de los alquileres de los inmuebles del fondo.
Abajo está qué son los REITs, cómo acceder a ellos desde España, qué fiscalidad tienen y cómo encajarlos en una estrategia de ingresos pasivos.
Qué son los REITs y cómo funcionan
La estructura legal y el mandato de distribución
Un REIT es una sociedad que posee, opera o financia inmuebles generadores de rentas. Lo que los define es su obligación legal de distribuir al menos el 90 % de su renta imponible como dividendos a los accionistas, en el caso de los REITs americanos. Esa obligación es lo que los convierte en vehículos de ingresos pasivos, porque generan flujos de caja predecibles a partir de los alquileres y los trasladan al inversor.
Tipos de REITs según su especialización
El universo de REITs es muy amplio. Los principales tipos son: REITs de oficinas (edificios en zonas prime), residenciales (apartamentos en alquiler), industriales y logísticos (almacenes, centros de distribución), de centros comerciales, de salud (hospitales, residencias de mayores, centros médicos), de torres de telecomunicaciones, de centros de datos y de self-storage. Cada segmento tiene su propia dinámica de demanda, riesgo y rentabilidad.
REITs de capital vs. REITs hipotecarios
Los REITs de capital (Equity REITs) poseen y gestionan inmuebles físicos, de modo que sus ingresos vienen sobre todo de alquileres. Los REITs hipotecarios (Mortgage REITs o mREITs) no poseen inmuebles, sino que invierten en hipotecas y en valores respaldados por hipotecas, y sus ingresos salen del diferencial entre el coste de financiación y el rendimiento de esas hipotecas. Los mREITs son más complejos, más sensibles a los tipos de interés y por lo general más arriesgados que los Equity REITs.
Cómo invertir en REITs desde España
REITs americanos a través de brokers
Desde España se puede invertir en REITs americanos cotizados en NYSE o NASDAQ con cualquier broker que dé acceso a mercados estadounidenses: DEGIRO, Interactive Brokers, Renta 4 o MyInvestor, entre otros. Entre los más conocidos están Realty Income (O), apodado «The Monthly Dividend Company» porque paga dividendos mensuales; American Tower (AMT), de torres de telecomunicaciones; Prologis (PLD), de logística e industrial; y Equinix (EQIX), de centros de datos.
ETFs de REITs para diversificación automática
Para quien prefiere no elegir REITs uno a uno, los ETFs de REITs dan exposición a decenas o cientos de ellos en un solo instrumento. Desde España son accesibles el iShares Core US REIT ETF, el Vanguard Real Estate ETF (VNQ) o el SPDR Dow Jones REIT ETF, y también hay ETFs de REITs europeos y globales. Los de acumulación reinvierten los dividendos solos, algo más eficiente fiscalmente, mientras que los de distribución los pagan de forma periódica.
Las SOCIMIs: los REITs españoles
En España el equivalente son las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), que deben distribuir al menos el 80 % de los beneficios procedentes de rentas de alquiler como dividendos. Las principales cotizadas son Merlin Properties, Colonial e Inmobiliaria del Sur (Insur). Hay además SOCIMIs en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB/BME Growth), con menos liquidez pero acceso a nichos inmobiliarios concretos.
Fiscalidad de los REITs en España
Retención en origen en dividendos americanos
Los dividendos de REITs americanos soportan una retención en origen del 15 % para residentes españoles, por el convenio de doble imposición EEUU-España, aunque algunos brokers aplican el 30 % si el formulario W-8BEN no está bien cumplimentado. Esa retención se deduce luego en la declaración española como deducción por doble imposición internacional. Conviene saber que los REITs americanos no tributan a nivel corporativo, con lo que no se produce la doble imposición típica de los dividendos de sociedades normales.
Tributación en el IRPF español
Los dividendos de REITs tributan en la base del ahorro del IRPF, al 19-28 % según el tramo. Las ganancias de capital al vender participaciones de REITs o de ETFs de REITs tributan también en la base del ahorro. En los ETFs de acumulación no hay tributación hasta la venta.
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