Invertir en inmobiliario es el sueño de muchos ahorradores españoles, pero la barrera de entrada —precio de compra, hipoteca, gestión de inquilinos, falta de liquidez— lo hace inaccesible para la mayoría. Los REITs (Real Estate Investment Trusts) ofrecen una alternativa: invertir en inmobiliario de forma diversificada, líquida y desde importes pequeños, cobrando dividendos periódicos generados por los alquileres de los inmuebles del fondo.
En esta guía explicamos qué son los REITs, cómo acceder a ellos desde España, qué fiscalidad tienen y cómo integrarlos en una estrategia de ingresos pasivos.
Qué son los REITs y cómo funcionan
La estructura legal y el mandato de distribución
Un REIT es una sociedad que posee, opera o financia inmuebles generadores de rentas. La característica definitoria de los REITs es su obligación legal de distribuir al menos el 90% de su renta imponible como dividendos a los accionistas (en el caso de los REITs americanos). Esta obligación de distribución es la que hace que los REITs sean vehículos de ingresos pasivos por excelencia: generan flujos de caja predecibles a partir de los alquileres de sus inmuebles y los trasladan a los inversores.
Tipos de REITs según su especialización
El universo de REITs es enormemente diverso. Los principales tipos son: REITs de oficinas (edificios de oficinas en zonas prime), REITs residenciales (apartamentos en alquiler), REITs industriales y logísticos (almacenes, centros de distribución), REITs de centros comerciales, REITs de salud (hospitales, residencias de mayores, centros médicos), REITs de torres de telecomunicaciones, REITs de centros de datos y REITs de self-storage. Cada segmento tiene dinámicas de demanda, riesgo y rentabilidad distintas.
REITs de capital vs. REITs hipotecarios
Los REITs de capital (Equity REITs) poseen y gestionan inmuebles físicos: sus ingresos provienen principalmente de alquileres. Los REITs hipotecarios (Mortgage REITs o mREITs) no poseen inmuebles sino que invierten en hipotecas y valores respaldados por hipotecas: sus ingresos provienen del diferencial entre el coste de financiación y el rendimiento de las hipotecas. Los mREITs son más complejos, más sensibles a los tipos de interés y generalmente más arriesgados que los Equity REITs.
Cómo invertir en REITs desde España
REITs americanos a través de brokers
Desde España se puede invertir en REITs americanos cotizados en NYSE o NASDAQ a través de cualquier broker que dé acceso a mercados estadounidenses: DEGIRO, Interactive Brokers, Renta 4, MyInvestor, entre otros. Algunos de los REITs más conocidos son Realty Income (O) —conocido como «The Monthly Dividend Company» por pagar dividendos mensuales—, American Tower (AMT) —torres de telecomunicaciones—, Prologis (PLD) —logística e industrial—, y Equinix (EQIX) —centros de datos.
ETFs de REITs para diversificación automática
Para quien prefiere no seleccionar REITs individuales, los ETFs de REITs ofrecen exposición diversificada a decenas o cientos de REITs en un solo instrumento. Opciones accesibles desde España incluyen el iShares Core US REIT ETF, el Vanguard Real Estate ETF (VNQ) o el SPDR Dow Jones REIT ETF. También hay ETFs de REITs europeos y globales. Los ETFs de acumulación reinvierten los dividendos automáticamente (más eficiente fiscalmente); los de distribución los pagan periódicamente.
Las SOCIMIs: los REITs españoles
En España, el equivalente a los REITs son las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Las SOCIMIs deben distribuir al menos el 80% de los beneficios procedentes de rentas de alquiler como dividendos. Las principales SOCIMIs cotizadas en España incluyen Merlin Properties, Colonial e Inmobiliaria del Sur (Insur). También hay SOCIMIs cotizadas en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB/BME Growth) con menor liquidez pero acceso a nichos inmobiliarios específicos.
Fiscalidad de los REITs en España
Retención en origen en dividendos americanos
Los dividendos de REITs americanos están sujetos a una retención en origen del 15% para residentes españoles (por el convenio de doble imposición EEUU-España), aunque algunos brokers aplican el 30% si no se ha completado correctamente el formulario W-8BEN. Esta retención puede deducirse en la declaración española como deducción por doble imposición internacional. Importante: los REITs americanos no tributan al nivel corporativo, lo que significa que no hay el tradicional efecto de doble imposición de dividendos corporativos normales.
Tributación en el IRPF español
Los dividendos de REITs tributan en la base del ahorro del IRPF al tipo del 19-28% según el tramo. Las ganancias de capital generadas al vender participaciones de REITs o ETFs de REITs también tributan en la base del ahorro. Para los ETFs de acumulación, no hay tributación hasta la venta.
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