Al vender una casa en España pagas, como norma general, dos impuestos: el IRPF por la ganancia patrimonial que hayas obtenido y la plusvalía municipal que cobra tu ayuntamiento sobre el suelo. A eso se suma el IBI del año en curso, que se reparte entre comprador y vendedor. La factura final depende de tres cosas: cuánto ganaste de verdad con la operación, cuántos años tuviste el inmueble y si te aplica alguna de las exenciones previstas por la ley.
La mayoría de vendedores descubre estos importes tarde, cuando el dinero de la venta ya se ha repartido en otras cosas. Conviene hacer el cálculo antes de firmar ante notario, porque hay decisiones —el orden de las operaciones, el destino del dinero, incluso la fecha de la escritura— que cambian sustancialmente lo que acabas pagando.
Qué impuestos se pagan al vender una vivienda
Conviene separar bien los tres conceptos, porque se pagan a administraciones distintas, en momentos distintos y con reglas distintas:
- IRPF (Hacienda estatal): grava la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre lo que te costó la vivienda y lo que has obtenido al venderla. Se declara en la renta del año siguiente.
- Plusvalía municipal o IIVTNU (ayuntamiento): grava el incremento de valor del suelo urbano durante los años que fuiste propietario. Se liquida en las semanas posteriores a la venta.
- IBI (ayuntamiento): no es un impuesto de la venta, pero el recibo del año lo paga quien era titular a 1 de enero. Lo habitual es prorratearlo entre las partes en la escritura.
Hay un cuarto elemento que no es impuesto pero pesa: los gastos de la operación (notaría, registro, certificado energético, cancelación registral de la hipoteca si la había, comisión de la agencia). No los paga Hacienda, pero sí reducen la ganancia sobre la que tributas, así que merece la pena documentarlos con cuidado.
IRPF: cómo se calcula la ganancia patrimonial
Este es el impuesto que más dinero mueve y el que más se calcula mal. La lógica es sencilla, pero los detalles importan.
La fórmula básica
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. No es simplemente «precio de venta menos precio de compra»: cada lado admite ajustes.
- Valor de adquisición: lo que pagaste por la vivienda, más los impuestos que soportaste al comprarla (ITP o IVA más AJD), más notaría, registro y gestoría de aquel momento, más el coste de las mejoras o ampliaciones realizadas. Se resta la amortización si el inmueble estuvo alquilado.
- Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos e impuestos que asumes tú como vendedor en esta operación (plusvalía municipal, comisión de la inmobiliaria, certificado energético, cancelación de hipoteca).
Mejoras sí, reparaciones no
Esta distinción decide miles de euros y casi nadie la tiene clara. Una mejora aumenta la capacidad, la superficie o la vida útil del inmueble: cerrar una terraza, instalar un ascensor, cambiar la instalación eléctrica completa, añadir un baño. Una reparación o conservación mantiene el inmueble en su estado: pintar, sustituir un electrodoméstico, arreglar una persiana, cambiar la caldera averiada por otra equivalente.
Solo las mejoras suman al valor de adquisición. Y solo si puedes probarlas con factura completa a tu nombre, con el desglose y el pago justificado. Una reforma de 30.000 euros sin facturas es, a efectos fiscales, una reforma que no existió. Si estás pensando en vender en los próximos años, guarda desde ya escrituras, facturas de obra y justificantes de pago en un mismo sitio: un archivador de documentos A4 por inmueble evita la búsqueda desesperada de papeles diez años después.
Cuánto se paga: los tramos de la base del ahorro
La ganancia se integra en la base del ahorro del IRPF, que tiene una escala progresiva por tramos e idéntica en toda España (no tiene tramo autonómico). Con la escala vigente en 2026:
- Hasta 6.000 €: 19 %
- De 6.000 € a 50.000 €: 21 %
- De 50.000 € a 200.000 €: 23 %
- De 200.000 € a 300.000 €: 27 %
- Más de 300.000 €: 28 %
Es progresiva por tramos, no un tipo único: si tu ganancia es de 60.000 euros no pagas el 23 % de todo, sino el 19 % de los primeros 6.000, el 21 % de los siguientes 44.000 y el 23 % de los 10.000 restantes. En ese ejemplo saldrían unos 12.680 euros, no 13.800.
Un matiz para viviendas compradas antes de 1995
Si adquiriste el inmueble antes del 31 de diciembre de 1994, puedes aplicar los llamados coeficientes de abatimiento sobre la parte de la ganancia generada hasta enero de 2006, con un límite conjunto de 400.000 euros de valor de transmisión para todo tu patrimonio. Es un cálculo técnico donde conviene apoyarse en un asesor fiscal, porque el límite se consume operación a operación y no se recupera.
Plusvalía municipal: el impuesto del ayuntamiento
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava solo el suelo, no la construcción. Lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble y cada municipio fija su tipo dentro de un máximo legal del 30 %.
Los dos métodos de cálculo
Desde la reforma de 2021 conviven dos sistemas y el ayuntamiento debe aplicarte el que resulte más bajo:
- Método objetivo: se aplica un coeficiente según los años de tenencia sobre el valor catastral del suelo. No mira lo que ganaste realmente.
- Método real: se toma la diferencia entre precio de venta y de compra y se imputa solo la proporción que corresponde al suelo según el catastro.
Para comparar necesitas tres datos: el valor catastral del suelo (aparece desglosado en el recibo del IBI y en la Sede Electrónica del Catastro), los precios de compra y venta, y los años completos de tenencia. Ten presente que los coeficientes máximos se actualizan periódicamente, así que la cifra que calculó un vecino hace tres años no te sirve de referencia.
Cuándo no se paga
Si vendes con pérdida —vendes por menos de lo que compraste, considerando los gastos— no hay incremento de valor y el impuesto no se devenga. No es automático: tienes que declararlo y acreditarlo aportando ambas escrituras. Muchos vendedores pagan una plusvalía que no debían simplemente porque nadie les dijo que podían demostrar la pérdida.
Exenciones que pueden dejar tu factura a cero
El IRPF contempla varios supuestos en los que la ganancia queda exenta. Son la diferencia entre pagar decenas de miles de euros y no pagar nada, y todos exigen cumplir requisitos concretos.
Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y destinas el importe obtenido a comprar otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Requisitos clave:
- La vivienda vendida debe haber sido tu residencia habitual de forma continuada durante al menos tres años (o haberlo sido en los dos años anteriores a la venta).
- La reinversión debe hacerse en un plazo máximo de dos años, que pueden ser posteriores o anteriores a la venta.
- La exención es proporcional: si reinviertes el 60 % del importe obtenido, solo queda exento el 60 % de la ganancia.
- Si la vivienda vendida tenía hipoteca pendiente, el importe que se considera obtenido es el precio menos el capital que cancelas.
Ese último punto sorprende a mucha gente. Si vendes por 300.000 euros y cancelas 100.000 de hipoteca, el importe a reinvertir para lograr la exención total es 200.000, no 300.000. Si estás valorando adelantar la cancelación antes de vender, revisa primero cuándo conviene amortizar hipoteca, porque el orden de las operaciones altera el cálculo.
Mayores de 65 años
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir nada. Es una exención automática y no condicionada al destino del dinero. Para segundas residencias u otros inmuebles no aplica, salvo que se reinvierta en una renta vitalicia asegurada (con un máximo de 240.000 euros y un plazo de seis meses).
Para quien quiere obtener liquidez de su vivienda a esa edad sin desprenderse de ella, la venta no es la única vía: conviene comparar con alternativas como la hipoteca inversa y sus riesgos antes de decidir.
Dación en pago y otros supuestos
La entrega de la vivienda habitual al banco para cancelar la deuda hipotecaria está exenta de IRPF y de plusvalía municipal cuando el deudor no dispone de otros bienes suficientes para pagar. También quedan exentas determinadas transmisiones derivadas de ejecuciones hipotecarias sobre la vivienda habitual.
Plazos: cuándo se declara cada impuesto
Los calendarios no coinciden, y ahí se acumulan los recargos.
- Plusvalía municipal: 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Algunos ayuntamientos liquidan ellos y te envían la carta de pago; otros exigen autoliquidación. Comprueba cuál es tu caso el mismo día de la venta.
- IRPF: en la declaración de la renta del ejercicio siguiente al de la venta. Una vivienda vendida en 2026 se declara en la campaña de 2027.
- IBI: lo abona quien figuraba como titular a 1 de enero, aunque el Tribunal Supremo admite el prorrateo si consta pactado. Que quede reflejado en la escritura.
Ese desfase del IRPF es traicionero: puedes vender en marzo, gastar el dinero durante el año y encontrarte catorce meses después con una liquidación de varios miles de euros. Si has vendido con ganancia, aparta la estimación del impuesto en una cuenta separada el mismo mes de la venta.
Un ejemplo con números
Supongamos una vivienda comprada en 2010 por 180.000 euros, con 14.000 euros de impuestos y gastos de compra y una reforma acreditada con facturas de 20.000 euros. Se vende en 2026 por 260.000 euros, con 8.000 euros de comisión de agencia y 1.200 de plusvalía municipal.
- Valor de adquisición: 180.000 + 14.000 + 20.000 = 214.000 €
- Valor de transmisión: 260.000 − 8.000 − 1.200 = 250.800 €
- Ganancia patrimonial: 36.800 €
- IRPF: 19 % de 6.000 (1.140 €) + 21 % de 30.800 (6.468 €) = 7.608 €
Sin las facturas de la reforma, la ganancia habría sido de 56.800 euros y el IRPF de 11.944 euros: 19 % de los primeros 6.000 (1.140 €), 21 % de los siguientes 44.000 (9.240 €) y 23 % de los 6.800 restantes (1.564 €). Más de cuatro mil euros de diferencia por unos papeles guardados. Si era vivienda habitual y se reinvierte el importe completo en otra, la cuota baja a cero.
Errores frecuentes que salen caros
- Confundir mejora con reparación e incluir en el valor de adquisición gastos que Hacienda rechazará en una comprobación.
- No declarar la venta creyendo que, como no hubo ganancia, no hay obligación. Aunque el resultado sea cero o pérdida, la operación debe constar en la renta.
- Pagar la plusvalía sin comparar métodos ni comprobar si hubo pérdida real.
- Olvidar la amortización del periodo en que el inmueble estuvo alquilado, que reduce el valor de adquisición y aumenta la ganancia.
- Asumir que la exención por reinversión es automática: hay que marcarla expresamente en la declaración del año de la venta.
Vender en un mercado caro no siempre significa ganar
Una parte de la ganancia que declaras es, en realidad, inflación: el IRPF español no actualiza el valor de adquisición con el paso del tiempo, así que tributas también sobre la subida nominal de precios. Para situar tu operación conviene mirar la evolución del Índice de Precios de Vivienda que publica el INE, que mide trimestralmente cómo se han movido los precios de compraventa a partir de los datos del Consejo General del Notariado.
Ese contexto ayuda a decidir el cuándo, no solo el cuánto. Si estás valorando si el mercado está tensionado, puede interesarte revisar cómo se identifica una burbuja inmobiliaria; y si lo que estudias es vender para reinvertir en un inmueble en alquiler, los números reales están en nuestra guía sobre comprar vivienda para alquilar.
Por último, si la vivienda que vas a vender procede de una herencia, el valor de adquisición es el declarado en el impuesto de sucesiones más los gastos e impuestos que pagaste entonces, no lo que costó en su día a quien te la dejó. Merece la pena repasar cómo funciona el impuesto de sucesiones antes de hacer cálculos.
Este artículo tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento fiscal. Cada operación tiene particularidades —titularidad compartida, gananciales, usufructos, inmuebles heredados o afectos a actividad— que conviene revisar con un asesor antes de firmar.
