Alquilar una habitación de tu casa es una de las formas más directas de generar ingresos con un activo que ya tienes: sin pedir una hipoteca ni hacer obras, una habitación libre puede aportar entre 300 y 600 euros al mes según la ciudad. Para hacerlo bien solo necesitas tres cosas: un contrato claro, un precio ajustado al mercado y tener presente que esos ingresos tributan en el IRPF. En esta guía verás qué dice la ley, cuánto puedes cobrar, qué debe incluir el contrato, cómo se declara a Hacienda y qué reglas de convivencia conviene fijar antes de entregar las llaves.
¿Es legal alquilar una habitación de tu casa?
Sí, alquilar una habitación de tu vivienda es perfectamente legal en España, siempre que seas el propietario o cuentes con autorización para hacerlo. A diferencia del alquiler de una vivienda completa, que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el alquiler de habitaciones se considera en la mayoría de interpretaciones un arrendamiento parcial regulado por el Código Civil. En la práctica esto te da mucha más libertad de pactos: duración, preaviso, condiciones de uso de las zonas comunes o reparto de suministros se fijan en el contrato, sin las prórrogas obligatorias de la LAU.
Hay dos matices importantes. Primero, si tú mismo vives de alquiler y quieres realquilar una habitación, estás ante un subarriendo: necesitas el consentimiento por escrito de tu casero y, en viviendas sujetas a la LAU, el precio del subarriendo no puede superar proporcionalmente el de tu propio alquiler. Segundo, la comunidad de propietarios no puede prohibirte alquilar habitaciones con carácter residencial, aunque sí puede limitar el alquiler turístico si así lo recogen sus estatutos. El inquilino, por su parte, tiene derecho a empadronarse en la vivienda, algo recomendable para ambas partes porque acredita que la habitación es su residencia habitual.
Cuánto puedes cobrar por una habitación
El precio depende de la ciudad, del tamaño y luminosidad de la habitación, de si tiene baño propio y de qué incluye la mensualidad (suministros, internet, limpieza de zonas comunes). En grandes capitales como Madrid o Barcelona las habitaciones se mueven con frecuencia entre 400 y 650 euros al mes, mientras que en ciudades medianas el rango habitual baja a 250-400 euros. El encarecimiento del alquiler y el aumento de los hogares que comparten vivienda —una tendencia visible en las estadísticas de hogares del Instituto Nacional de Estadística (INE)— han disparado la demanda de habitaciones en casi todas las capitales de provincia.
Para fijar tu precio, consulta anuncios comparables en tu barrio y ajusta por lo que ofreces: una habitación con cerradura, escritorio y gastos incluidos justifica un precio mayor que una habitación básica. Piensa también en el perfil que buscas (estudiante, trabajador desplazado, profesor de intercambio): cada uno valora cosas distintas. Y recuerda que la rentabilidad real se calcula igual que en cualquier inversión inmobiliaria: ingresos menos gastos proporcionales, como explicamos al analizar la rentabilidad de comprar vivienda para alquilar.
El contrato de alquiler de habitación: qué debe incluir
Aunque el Código Civil permite acuerdos verbales, firmar siempre un contrato por escrito es la diferencia entre un ingreso tranquilo y un problema de convivencia sin salida. El documento no necesita notario ni registro: basta con que ambas partes lo firmen y conserven una copia.
Cláusulas imprescindibles
- Identificación de las partes y de la habitación: qué habitación concreta se alquila y qué zonas comunes puede usar el inquilino (cocina, baño, salón, terraza).
- Duración y preaviso: al regirse por el Código Civil, sois libres de pactar meses o años, y el preaviso que debe dar cada parte para terminar el acuerdo.
- Renta, actualización y forma de pago: importe mensual, día de cobro y si se actualiza cada año.
- Suministros: si están incluidos en la renta o se reparten, y con qué criterio (a partes iguales es lo más simple).
- Normas de la casa: visitas, mascotas, tabaco, uso de electrodomésticos y horarios de descanso. Cuanto más claro, menos conflictos.
Fianza e inventario
Pide una fianza equivalente a una mensualidad, como es costumbre, y adjunta al contrato un pequeño inventario del mobiliario de la habitación con su estado. Unas fotos con fecha valen más que cualquier discusión posterior. Si la habitación incluye llave o cerradura propia, deja constancia de cuántas copias entregas.
Fiscalidad: cómo tributa alquilar una habitación en el IRPF
Los ingresos por alquilar una habitación de tu casa se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, igual que si alquilaras la vivienda entera, según recoge la propia Agencia Tributaria. No declararlos sale caro: Hacienda cruza datos de empadronamiento, consumos y plataformas de anuncios, y las sanciones pueden superar con mucho lo que habrías pagado.
Gastos deducibles en proporción
La parte buena es que puedes deducir los gastos de la vivienda en proporción a los metros cuadrados alquilados y al tiempo que la habitación ha estado arrendada: comunidad, IBI, seguro del hogar, intereses de la hipoteca, suministros que asumas tú y la amortización del 3 % sobre el valor de construcción. Si alquilas una habitación de 12 m² en un piso de 80 m², podrás deducir aproximadamente el 15 % de esos gastos anuales durante los meses alquilados. Guarda todas las facturas: son tu justificante ante una comprobación.
La reducción por vivienda habitual del inquilino
Sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos) puede aplicarse la reducción por arrendamiento de vivienda estable, que con carácter general es del 50 % para los contratos firmados desde 2024 y puede ser mayor en zonas tensionadas. La Dirección General de Tributos ha admitido esta reducción también en el alquiler por habitaciones cuando la habitación constituye la residencia habitual y permanente del inquilino, no un alojamiento de temporada o turístico. Por eso conviene reflejar en el contrato ese carácter de vivienda habitual y facilitar el empadronamiento. Ante cualquier duda con tu caso concreto, consúltalo con un asesor fiscal: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal individualizado.
Convivencia y seguridad: reglas claras desde el primer día
Compartir tu casa funciona cuando las expectativas están escritas y los espacios bien delimitados. Entrevista siempre al candidato en persona o por videollamada, pide referencias si va a quedarse muchos meses y explica las normas antes de firmar, no después. Es buena idea instalar una cerradura con código para la puerta de la habitación, que da privacidad al inquilino y protege sus pertenencias sin necesidad de copiar llaves. Avisa también a tu compañía de seguros de que alquilas una habitación: algunas pólizas de hogar exigen comunicarlo para mantener las coberturas.
Si lo que buscas es rentabilizar tu patrimonio sin convivir con nadie, hay alternativas de entrada baja que ya hemos analizado, como invertir en plazas de garaje o los REITs, que permiten invertir en inmobiliario sin comprar pisos.
¿Y si alquilas la habitación a turistas?
El alquiler turístico de habitaciones es otro mundo: exige cumplir la normativa turística de tu comunidad autónoma (registro, licencias, requisitos de la vivienda) y, si prestas servicios propios de la industria hotelera como limpieza periódica o cambio de sábanas durante la estancia, los ingresos pasan a tributar como actividad económica, sin derecho a la reducción por alquiler de vivienda. Además, muchas comunidades de propietarios pueden limitarlo estatutariamente. Si tu objetivo es un ingreso recurrente y sencillo de gestionar, el alquiler residencial de larga estancia suele ser la opción más estable y con mejor tratamiento fiscal.
