La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco a cambio de que dé por cancelada toda la deuda hipotecaria pendiente. No es un derecho automático: el banco solo está obligado a aceptarla si estás dentro del Código de Buenas Prácticas y cumples siete condiciones muy concretas. Fuera de ese marco, la dación es una negociación voluntaria que la entidad puede rechazar sin dar explicaciones. A partir de aquí verás cuáles son esos requisitos, qué pasa con la deuda que queda, qué impuestos se pagan y por qué puedes seguir viviendo dos años en la casa que has entregado.
Qué es la dación en pago y en qué se diferencia de vender la casa
La dación en pago es una forma de extinguir una obligación entregando un bien distinto del dinero que se debía. Aplicada a la hipoteca significa esto: transmites la propiedad de la vivienda a la entidad y el préstamo queda saldado. No hay compraventa ni dinero que cambie de manos; hay una entrega en pago.
La diferencia con vender la casa para cancelar la hipoteca es sustancial. Si vendes, el precio lo fija el mercado y tú te quedas con lo que sobre —o sigues debiendo lo que falte—. En una dación, el valor que se asigna al inmueble lo pacta el banco y la deuda se extingue por completo, sobre o falte. Y a diferencia de una venta ordinaria, donde el IRPF y la plusvalía municipal entran en juego, la dación de la vivienda habitual tiene un tratamiento fiscal privilegiado que verás más abajo.
Por qué importa tanto: la responsabilidad patrimonial universal
En España rige el principio de responsabilidad patrimonial universal: respondes de tus deudas con todos tus bienes presentes y futuros. Si el banco ejecuta la hipoteca y la subasta no cubre lo que debes, la deuda no desaparece, te persigue.
Un ejemplo con números redondos. Debes 150.000 euros y en la ejecución hipotecaria el inmueble se adjudica por 110.000. Restando, quedan 40.000 euros de deuda personal viva, más intereses y costas, que el banco puede reclamarte durante años embargando cuentas o nómina. Con una dación en pago acogida al Código de Buenas Prácticas, esos 40.000 euros simplemente no existen: la deuda se extingue en su totalidad. Esa es toda la diferencia.
Los siete requisitos para que el banco esté obligado a aceptarla
El Real Decreto-ley 6/2012 creó un Código de Buenas Prácticas al que están adheridas prácticamente todas las entidades españolas. Según la ficha oficial del Banco de España sobre la dación en pago de la vivienda habitual, para poder solicitarla deben concurrir estas circunstancias:
- Que el deudor esté en el umbral de exclusión.
- Que el precio de adquisición de la vivienda respete el límite fijado, con un máximo de 250.000 euros.
- Que el plan de reestructuración de la deuda resulte inviable.
- Que la entidad haya optado por no aplicar la quita del capital pendiente.
- Que, aunque el banco haya iniciado la ejecución, no se haya dictado el anuncio de subasta.
- Que la vivienda no esté gravada con cargas posteriores (una segunda hipoteca, un embargo anotado).
- Que la solicitud se presente dentro de los 24 meses siguientes a la solicitud de reestructuración, o después si hay un plan en curso que resulta imposible de atender.
Si falta cualquiera de ellos, lo que haga el banco queda fuera del Código y pasa a ser una decisión discrecional suya.
El umbral de exclusión, con números
El umbral de exclusión es el filtro económico. El primer límite es de renta: los ingresos de la unidad familiar no pueden superar tres veces el IPREM anual de catorce pagas. Con el IPREM congelado en 8.400 euros anuales en catorce pagas, ese techo son 25.200 euros al año, es decir, unos 2.100 euros mensuales para toda la unidad familiar.
Ese límite se relaja cuando hay dificultades añadidas:
- Cuatro veces el IPREM (33.600 euros anuales, unos 2.800 al mes) si algún miembro tiene reconocida una discapacidad superior al 33 %, dependencia o una enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar.
- Cinco veces el IPREM (42.000 euros anuales, unos 3.500 al mes) en supuestos de parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual con grado igual o superior al 33 %, discapacidad física o sensorial igual o superior al 65 %, y enfermedad grave que incapacite para trabajar a la persona o a su cuidador.
El segundo límite es de esfuerzo: la cuota hipotecaria debe superar el 50 % de los ingresos netos de la unidad familiar, umbral que baja al 40 % en los supuestos de discapacidad anteriores. Un caso práctico: unos ingresos netos de 1.800 euros al mes y una cuota de 980 euros. La mitad de 1.800 son 900 euros, y 980 supera esa cifra, así que el requisito se cumple. Si tienes dudas sobre cómo se mide tu carga real de deuda, la guía sobre el ratio de endeudamiento y cuánta deuda puedes asumir lo explica con detalle.
Además hay que acreditar una alteración significativa de las circunstancias —que la tasa de esfuerzo haya aumentado en los últimos cuatro años— o encontrarse en una situación de especial vulnerabilidad: familia numerosa, unidad monoparental con hijos a cargo, presencia de un menor, discapacidad o dependencia, víctima de violencia de género, o deudor mayor de 60 años.
Cómo se calcula la tasa de esfuerzo
Se divide la cuota entre los ingresos, hoy y hace cuatro años, y se comparan. Imagina que hace cuatro años ingresabas 1.700 euros y pagabas 595: la tasa era del 35 %. Hoy ingresas 1.600 y pagas 880, o sea el 55 %. Como 35 multiplicado por 1,5 da 52,5 y tu tasa actual (55 %) lo supera, no solo se cumple el requisito, sino que te corresponde el paquete de medidas más amplio de la reestructuración. Los requisitos económicos completos están publicados por el Banco de España con ejemplos oficiales.
Requisitos adicionales solo para la dación
Para la quita y la dación se exigen tres condiciones extra que no se piden en la reestructuración: que la familia carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para pagar la deuda; que el inmueble hipotecado sea la única vivienda en propiedad y que el préstamo se concediera precisamente para comprarla; y que el préstamo no tenga otras garantías reales o personales, o que quienes las prestaron tampoco tengan patrimonio suficiente. Este último punto es el que suele descolocar a quien firmó con avalista: consulta antes cómo funcionan los riesgos reales de ser avalista, porque el aval no desaparece por arte de magia.
Las medidas son sucesivas: no puedes empezar por el final
Este es el malentendido más frecuente. El Código no ofrece un menú del que elijas lo que prefieras: establece un orden que hay que recorrer.
- Reestructuración. El banco te propone un plan: carencia de capital, ampliación de plazo, reducción del tipo de interés.
- Quita. Si el plan resulta inviable, puedes pedir una reducción del capital pendiente. La entidad decide libremente si la concede.
- Dación en pago. Solo si la quita no se aplica se abre la puerta a entregar la vivienda.
Presentarse en la oficina pidiendo directamente la dación es la forma más rápida de que te digan que no. El itinerario correcto empieza por solicitar formalmente la reestructuración, y para eso conviene llegar preparado: la guía sobre cómo negociar con el banco la hipoteca o el préstamo detalla qué argumentos funcionan y cuáles no.
Puedes seguir viviendo en la casa: el alquiler del 3 %
Es la parte que casi nadie conoce. En el momento de solicitar la dación puedes pedir permanecer en la vivienda en régimen de alquiler durante dos años, pagando una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación.
Con una deuda de 120.000 euros, el 3 % son 3.600 euros al año, que divididos entre doce meses salen 300 euros mensuales. Es una renta muy por debajo del mercado en la mayoría de ciudades españolas, y compra algo valiosísimo: tiempo para reorganizarse sin cambiar de barrio ni de colegio. Ojo con un detalle: si dejas de pagar esa renta, se devenga un interés de demora del 10 %.
Impuestos en la dación en pago: qué se paga y qué no
La fiscalidad es uno de los grandes alicientes cuando se trata de la vivienda habitual.
- IRPF. La ganancia patrimonial que pudiera aflorar por la transmisión está exenta cuando se trata de la dación de la vivienda habitual del deudor para cancelar deudas hipotecarias con una entidad de crédito, siempre que el propietario no disponga de otros bienes suficientes para pagar la deuda.
- Plusvalía municipal. El incremento de valor de los terrenos también queda exento en ese mismo supuesto, y el sujeto pasivo sustituto pasa a ser la entidad adquirente.
- Segunda vivienda, local o garaje. Aquí no hay exención: la dación de un inmueble que no sea la vivienda habitual tributa como cualquier otra transmisión.
Conviene subrayar que estas exenciones están pensadas para el supuesto de insuficiencia patrimonial. Si tienes otros bienes con los que podrías haber pagado, la Agencia Tributaria puede discutir la exención. Antes de firmar nada, pide por escrito a la entidad el detalle de qué impuestos asume cada parte y quién paga notaría y registro.
La dación pactada fuera del Código
Si no cumples el umbral de exclusión —porque ingresas algo más, porque tienes un segundo inmueble o porque la casa costó más de 250.000 euros— sigue existiendo la vía contractual. Puedes proponer la dación al banco y este puede aceptarla si le conviene: recuperar el inmueble sin pleitear le ahorra años de procedimiento y costas.
Dos cautelas imprescindibles en este escenario:
- Exige que la escritura diga que la deuda queda totalmente extinguida. Existen daciones parciales en las que la entrega solo cubre una parte y el resto sigue vivo. Si el documento no lo dice con claridad, no lo firmes.
- Comprueba la fiscalidad. Fuera del supuesto de insuficiencia patrimonial pueden aparecer IRPF y plusvalía municipal, y el ahorro se evapora.
Qué pasa después: ficheros de morosos y vida financiera
Una dación que extingue la deuda debería llevar aparejada la cancelación de las anotaciones de impago asociadas a ese préstamo. En la práctica no siempre ocurre de forma automática, así que revisa tu situación en los ficheros y reclama si sigues apareciendo; el proceso está explicado en la guía sobre ASNEF y cómo salir del fichero de morosos. Si la entidad no responde, el procedimiento de reclamación al banco paso a paso marca los plazos que debe cumplir.
Cuando la dación no es posible porque hay más deudas además de la hipoteca, el mecanismo de exoneración del pasivo insatisfecho puede ser la salida: lo detallamos en el artículo sobre la Ley de Segunda Oportunidad para cancelar deudas. Y si el problema es que se han acumulado varios préstamos de consumo, quizá antes convenga estudiar la consolidación de deudas y sus riesgos.
Cómo solicitarla, paso a paso
- Reúne la documentación. Certificado de rentas o declaración de la renta, nóminas o certificado de prestaciones, libro de familia, certificado de empadronamiento, nota simple del Registro y escritura del préstamo.
- Presenta la solicitud de reestructuración por escrito y con acuse de recibo. La fecha es crítica: de ella dependen los 24 meses.
- Analiza el plan que te ofrezcan. Compara la nueva cuota con tus ingresos reales antes de aceptar; el cuadro de amortización te dirá cuánto acabarás pagando de intereses.
- Si es inviable, solicita la quita indicando expresamente que, de no concederse, pedirás la dación en pago.
- Formaliza la dación en notaría revisando que conste la extinción total de la deuda y, si te interesa, la solicitud del alquiler de dos años.
Llegar a este punto rara vez es un accidente aislado: casi siempre hay meses previos de señales ignoradas. Si quieres reforzar la base antes de que la situación se tuerza, hay literatura práctica muy solvente sobre gestión de deuda familiar en el catálogo de libros sobre salir de deudas de Amazon.es, útil para ordenar prioridades y construir un plan de pagos realista.
Conclusión: una salida digna, no una solución mágica
La dación en pago es un mecanismo valioso porque rompe la responsabilidad patrimonial universal y evita que una hipoteca fallida se convierta en una deuda perpetua. Pero exige requisitos estrictos, un orden concreto y la pérdida de la vivienda. Actuar pronto —en cuanto se prevé el impago y no cuando ya hay subasta señalada— multiplica las opciones disponibles. Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento financiero ni jurídico: cada expediente depende de circunstancias personales concretas y conviene contrastarlo con tu entidad, con un servicio público de intermediación hipotecaria o con un profesional independiente.
