En una hipoteca firmada desde el 16 de junio de 2019, el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados, y tú pagas la tasación y las copias que pidas. Eso es lo que dice la Ley 5/2019, pero no es todo lo que cuesta comprar una casa: la compraventa tiene sus propios gastos, y esos corren casi siempre por tu cuenta. Conviene separar bien ambas cosas antes de calcular cuánto dinero necesitas.
Quién paga qué en una hipoteca firmada desde junio de 2019
La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cambió el reparto de los gastos de formalización del préstamo hipotecario. El Banco de España, en su Portal del Cliente Bancario, resume el reparto para los contratos firmados a partir de esa fecha. Es importante recordar que la norma regula únicamente los gastos del préstamo, no los de la compra de la vivienda.
Lo que paga el banco
- Gastos de notaría de la escritura del préstamo: el arancel de la matriz de la hipoteca corre a cargo de la entidad.
- Gastos de registro: la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Gestoría: la tramitación de los papeles tras la firma.
- Impuestos: incluido el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) que grava la escritura del préstamo. Según el Banco de España, este impuesto corresponde al prestamista desde el real decreto-ley de noviembre de 2018, es decir, antes incluso de la Ley 5/2019.
Lo que sigues pagando tú
- La tasación del inmueble: es un requisito del banco, pero la factura es tuya. Suele moverse entre 300 y 600 euros, según el valor y la zona, aunque son cifras orientativas.
- Las copias de la escritura: si pides una copia del préstamo hipotecario, los gastos notariales de esa copia son tuyos.
- La comisión de apertura: solo si figura en las condiciones que te ofrecen. Cubre el estudio, la tramitación y la concesión del préstamo y puede negociarse.
Una consecuencia práctica: cuando compares ofertas, no te quedes solo con el tipo de interés. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden costar distinto si una cobra comisión de apertura y la otra no. Si todavía te lías con los conceptos, repasa antes la diferencia entre TIN y TAE, que incluye precisamente este tipo de comisiones.
Los gastos de la compraventa: lo que la ley de hipotecas no cubre
Aquí está el error más común de quien compra su primera vivienda: pensar que, como el banco paga los gastos de la hipoteca, ya no queda nada más que pagar. Comprar una casa implica otra escritura distinta, la de compraventa, y los impuestos de la operación. Dependen de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva.
Vivienda de segunda mano
Se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), un tributo gestionado por cada comunidad autónoma. Su tipo general suele situarse entre el 6 % y el 10 %, con tipos reducidos en algunos supuestos como jóvenes, familias numerosas o viviendas de protección oficial. A ello se suman la notaría de la compraventa, el registro de la propiedad a tu nombre y la gestoría, que en conjunto suelen rondar entre 1.500 y 2.500 euros como orden de magnitud.
Vivienda nueva
En lugar del ITP se paga el IVA, que para vivienda habitual es del 10 % del precio, más el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de compraventa, cuyo tipo fija cada comunidad y suele situarse entre el 0,5 % y el 1,5 %. En una vivienda de 200.000 euros, el IVA por sí solo son 20.000 euros. Antes de decidirte entre nueva y usada conviene calcular el coste fiscal total, no solo el precio de cartel.
Ejemplo: cuánto dinero necesitas además de la hipoteca
Pongamos una vivienda de segunda mano de 200.000 euros en una comunidad con un ITP del 7 %, y una hipoteca del 80 % del precio. Son cifras redondas elegidas para que el cálculo sea fácil de seguir; en tu caso cambiarán.
- Hipoteca: 80 % de 200.000 = 160.000 euros.
- Entrada: 200.000 − 160.000 = 40.000 euros.
- ITP al 7 %: 200.000 × 0,07 = 14.000 euros.
- Notaría, registro y gestoría de la compraventa: unos 2.000 euros (valor medio del rango anterior).
- Tasación: unos 400 euros.
- Comisión de apertura, si la hay: con un 0,5 % sobre 160.000 euros serían 800 euros.
Sin comisión de apertura, el desembolso inicial sería 40.000 + 14.000 + 2.000 + 400 = 56.400 euros. Con comisión, 57.200 euros. Es decir, los gastos asociados a la compra, sin contar la entrada, suman 16.400 euros, un 8,2 % del precio de la vivienda. Por eso la regla de que hay que ahorrar «la entrada más un 10 %» se queda corta o justa según la comunidad y el tipo de vivienda. Si estás en esa fase, te puede ayudar nuestra guía para ahorrar la entrada de un piso.
Documentación y plazos antes de firmar
La normativa obliga a la entidad a darte información con antelación suficiente para que puedas comparar y entender lo que firmas. Entre esos documentos está la ficha europea de información normalizada (FEIN), que detalla cuota, tipo, comisiones y gastos. La Ley establece un plazo mínimo de diez días naturales entre que recibes la documentación y la firma ante notario, y el notario debe comprobar que has entendido el contenido.
Aprovecha ese margen para revisar tres cosas: que la FEIN y la oferta vinculante coincidan, que no te hayan incluido gastos que corresponden al banco y que los productos vinculados, como seguros o domiciliación de nómina, estén valorados. También puedes pedir el cuadro de amortización para ver cómo se reparte cada cuota entre capital e intereses, y comprobar que la cuota entra en tu ratio de endeudamiento sin ahogar el presupuesto.
Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019
Para los contratos firmados antes de la Ley 5/2019 rige otro criterio, basado en la doctrina del Tribunal Supremo. Según el resumen del Banco de España, en esos casos el cliente asume el impuesto de actos jurídicos documentados, la entidad paga tasación, registro y gestoría, y los gastos de notaría se reparten al 50 %. La página recuerda además que la cláusula de reparto debe haberse informado y recogerse en el contrato, y que decidir si una cláusula es abusiva corresponde a los tribunales, no al supervisor.
Si crees que te cobraron gastos que no te correspondían, el primer paso razonable es reunir la escritura y las facturas y presentar una reclamación formal a la entidad. Tenemos una guía sobre cómo reclamar al banco paso a paso, con plazos y vías de recurso. Cada caso tiene matices, así que conviene contrastarlo con un abogado o una asociación de consumidores.
Cómo reducir el coste total de contratar una hipoteca
Aunque el reparto de gastos esté fijado por ley, hay margen de maniobra en otros conceptos. Estas son las palancas más útiles para quien está comparando ofertas:
- Negocia la comisión de apertura. Es el único gasto de contratación que depende de ti y de tu poder de negociación; muchas entidades la reducen o la eliminan si tu perfil es bueno.
- Compara la TAE, no solo el TIN. La TAE recoge comisiones y productos vinculados, así que refleja mejor el coste real.
- Pide varias tasaciones o una tasadora homologada que acepte tu banco. La tasación puede cambiar de precio entre sociedades homologadas.
- Revisa el ITP y las deducciones de tu comunidad. Los tipos reducidos para jóvenes o familias pueden ahorrar miles de euros.
- Guarda un colchón para imprevistos. Reformas, mudanza y suministros no están en ninguna factura de la hipoteca, pero llegan igual.
Si ya tienes una oferta sobre la mesa, nuestra guía para negociar con el banco la hipoteca o el préstamo te da argumentos concretos. Y si prefieres prepararte con calma antes de dar el paso, un buen libro sobre compra de vivienda e hipotecas te ayudará a entender los conceptos antes de sentarte con el gestor.
Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento financiero ni jurídico. Los gastos y los impuestos varían según la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y las condiciones de cada entidad, así que conviene verificar cada partida con tu banco, tu notario o un profesional independiente antes de firmar.
