El sector inmobiliario lleva décadas siendo una de las fuentes de ingresos pasivos más fiables que hay, pero durante mucho tiempo estuvo reservado a quien podía permitirse comprar una propiedad, lidiar con inquilinos y cargar con un activo muy poco líquido. Eso ha cambiado bastante en los últimos años.
Con los REITs (Real Estate Investment Trusts) y el crowdfunding inmobiliario se puede entrar en el mercado inmobiliario desde unos pocos cientos de euros, cobrar rentas periódicas y conservar una liquidez muy superior a la de tener un piso alquilado. Son dos vehículos distintos, con perfiles de riesgo diferentes, y saber en qué se separan ayuda a decidir cuál encaja con tus objetivos.
Qué son los REITs y cómo funcionan
Un REIT (Real Estate Investment Trust) es una empresa que posee, gestiona y en muchos casos financia inmuebles generadores de rentas: centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles, almacenes logísticos, residencias de mayores, torres de telecomunicaciones… Su negocio consiste en comprar o construir propiedades, alquilarlas y repartir los ingresos entre los accionistas.
Estructura y obligación de distribución de dividendos
Lo que define a un REIT es una obligación legal, porque para mantener su régimen fiscal especial tiene que repartir al menos el 90 % de sus beneficios imponibles como dividendos. De ahí que sean de los instrumentos con mayor rentabilidad por dividendo del mercado, con yields que suelen moverse entre el 3 % y el 7 % anual.
A cambio de esa ventaja fiscal, los REITs tienen limitado lo que pueden hacer con el capital retenido, así que dependen mucho de los mercados de deuda para financiar nuevas adquisiciones. Cuando los tipos de interés están altos, eso presiona sus valoraciones a la baja, como se vio en 2022 y 2023.
Tipos de REITs más habituales
Los REITs de capital (equity REITs) son los más comunes y poseen propiedades físicas. Los REITs hipotecarios (mortgage REITs) invierten en cambio en deuda inmobiliaria y pueden ofrecer dividendos más altos a cambio de más riesgo. Dentro de los equity REITs, los sectores que más pesan hoy son logística y almacenamiento, empujados por el comercio electrónico; centros de datos, empujados por la IA y la nube; salud y residencias de mayores; e inmobiliario residencial.
Cómo comprar REITs desde España
Invertir en REITs desde España se hace con los mismos brokers que usas para comprar acciones o ETFs. No hay restricciones especiales, aunque sí algunos matices fiscales que conviene tener claros.
REITs americanos a través de brokers europeos
Los REITs más grandes del mundo cotizan en bolsas americanas (NYSE, NASDAQ) y se pueden comprar desde España con brokers como Interactive Brokers, DEGIRO, Trade Republic o XTB. También puedes entrar en una cartera diversificada de REITs globales mediante ETFs especializados como el Vanguard Real Estate ETF (VNQ) o el iShares Developed Markets Property Yield ETF (IWDP), que cotizan en bolsas europeas y están en casi todas las plataformas.
En lo fiscal, los dividendos de REITs americanos llevan una retención en origen del 15 % para residentes en España, gracias al convenio de doble imposición, y esa retención se recupera en la declaración de la renta. Si inviertes a través de un ETF de acumulación europeo que reinvierte los dividendos por dentro, te ahorras incluso esa fricción.
SOCIMIs: el equivalente español
España tiene su propia versión de los REITs en las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Funcionan con una regulación parecida, con la obligación de repartir al menos el 80 % de los beneficios procedentes de rentas de alquiler, y cotizan en el mercado continuo español. Las más conocidas son Merlin Properties, Colonial y Lar España. Frente a los REITs americanos, su ventaja es una fiscalidad más sencilla, al no haber retención extranjera de por medio.
Crowdfunding inmobiliario: acceso directo a proyectos específicos
El crowdfunding inmobiliario funciona de otra manera. En vez de comprar acciones de una empresa dueña de muchos inmuebles, financias directamente un proyecto concreto —la rehabilitación de un edificio, la construcción de una promoción residencial o la compra de un inmueble para alquilar— junto a otros inversores, a través de una plataforma online.
Plataformas disponibles en Europa
El mercado europeo de crowdfunding inmobiliario ha crecido mucho en los últimos años, aunque la quiebra de varias plataformas entre 2022 y 2024 dejó lecciones duras sobre la importancia de elegir bien. Entre las de mayor trayectoria y regulación clara en Europa están Urbanitae (España), Housers (España), Estateguru (Estonia y Europa del Este) y Brickstarter (España, centrada en alquiler vacacional).
La rentabilidad prometida suele superar a la de los REITs, entre el 8 % y el 14 % anual según el proyecto, pero con bastante más riesgo. El capital queda inmovilizado durante meses o años y, si el proyecto falla, puedes perder parte o todo lo invertido.
Riesgos específicos del crowdfunding inmobiliario
Los riesgos principales del crowdfunding son la iliquidez y la concentración. Cuando inviertes en un proyecto concreto, tu dinero depende de que ese proyecto salga bien, de que el promotor cumpla los plazos, de que el inmueble se venda o se alquile según lo previsto y de que la plataforma siga operando. Un REIT posee cientos de propiedades diversificadas; aquí un solo problema se traduce en pérdidas directas.
REITs vs crowdfunding: cuándo elegir cada uno
Más que sustitutos, son complementos con perfiles de riesgo y rentabilidad distintos. La elección depende sobre todo de tu horizonte temporal, de cuánta liquidez necesitas y de lo que estés dispuesto a arriesgar.
Liquidez y horizonte temporal
Los REITs que cotizan en bolsa son líquidos y se pueden comprar y vender en cualquier momento dentro del horario de mercado. El crowdfunding, en cambio, inmoviliza el capital durante toda la duración del proyecto, que puede ir de seis meses a tres años o más. Si existe alguna probabilidad de que necesites ese dinero antes, el crowdfunding no es la opción.
Lo razonable es usar REITs, directamente o a través de ETFs, como parte estable de la cartera de largo plazo, y reservar el crowdfunding para un porcentaje pequeño del capital, no más del 10 % o 15 %, que puedas inmovilizar y, en el peor de los casos, perder sin que se te caiga el plan financiero.
Fiscalidad en España
Los dividendos de REITs y las rentas del crowdfunding tributan como rendimientos del capital mobiliario en el IRPF, con los tipos del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % entre 6.000 € y 50.000 €, 23 % hasta 200.000 € y 27 % por encima. Las ganancias por la venta de participaciones de REITs también van a la base del ahorro. En el crowdfunding, las pérdidas de proyectos fallidos se pueden compensar con ganancias de otros proyectos dentro del mismo año o en los cuatro siguientes.
Preguntas frecuentes sobre REITs y crowdfunding inmobiliario
Para profundizar en cómo se construye una cartera de ingresos pasivos diversificada, El inversor inteligente de Benjamin Graham sigue siendo la lectura de referencia antes de tomar decisiones de largo plazo.
